昨天，房产君水群的时候，突然发现网友在聊万科云城米酷降租。
降了多少呢？
网友爆料：一套25平的复式单位，上半年能租3500元/月，下半年就只能租2500元/月了！
what！万科云城米酷可是近几年广州公寓市场扛把子，25平复式租个3500都属于基本操作啊！
一想到这个，房产君当即决定去现场看看。
妈耶！真的大跌了
万科云城米酷，北靠华观路，西挨万科广场，从21号线天河智慧城地铁站出来，步行约700米就能看见。
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｜万科云城米酷
万科云城米酷分为ABC区，房产君了解到B区北向25平复式，目前普遍租2400元/月，放价低的只要2100元/月。
｜B区北向25平复式
A区北向25平复式格局比B区好很多，上下两层实用面积更大，现在租2680元/月。
｜A区北向25平复式
中介表示，去年上半年，米酷25平复式单位租金还在3500元/月左右，下半年一路跌破2500元/月，其他18平、35平两个户型也有不同程度的跌幅。
周边大厂云集，程序员是租房主力
没想到万科云城米酷，竟然也跌了，还跌得妈都不认识！
要知道，万科云城米酷以前可是牛逼哄哄的。
项目地处天河区，靠近智慧城，有很多科技园和企业进驻，中国移动、小鹏、网易、广电城市服务各种大中厂都在这里，很多程序员都会就近租房。
而且，智慧城周边少有住宅，公寓就成了租房一族的最佳选择。
虽然吧，米酷公寓租金挺高的，但抵不住竞争对手少，中介说，过去25平复式户型最抢手，放一套租一套，3500元/月不愁租。
拽炸天的米酷，为啥撑不住了？
那么，一路高歌的米酷突然租金大跌，这中间究竟发生了啥？
问遍了周边中介和网友，我得到这些答案：
第一，性价比更高的竞品强势入市。
去年年初到年中，和米酷直线距离不到1公里的天河云商汇和小新塘回迁房不断有新房放租，楼龄新，环境好，格局正规，价格低，竞品一多，米酷的房租就有点撑不住了。
周边竞品👇
举个例子，花2500元/月租一套米酷25平北向复式，不如1900元/月租天河云商汇的32平北向新房，或者2300元/月租它家的45平南向新房，站在卧室里，你甚至能直望湿地公园。
虽然天河云商汇离地铁远（也就1公里），但大多租户就在周边写字楼上班，不会care这点。
｜天河云商汇45平南向单位
｜天河云商汇南向望湿地
如果愿意加点碎银，还能2900元/月租小新塘回迁房D1区45平1房1厅，能明火做饭是米酷无法企及的优点。
｜小新塘回迁房D1区45平1房1厅
不要有了新人，忘了旧人，2019年开盘的联泰天河yoho， 距21号线智慧城地铁站比米酷更近只有327米， 2000元/月即可租35平1房。
综上来看，在众多竞品尽数登场后，米酷的性比价确实有点动摇了。
第二，疫情后遗症，裁员降薪，公司退租。
去年疫情政策从严，经济下滑，就连互联网行业也受到了影响，裁员/降薪/节流成风。
就比如某造车新势力，为了降本增效宣布退租智慧城的办公楼搬回知识城，这一搬，智慧城就少了好多 格子衫青年。
有网友笑称，3500元/月的单身公寓，程序员是真的炫不起了，润是唯一的出路。
房子租不出去，房东自然抓紧降价揽客，对此，网友们也是感慨颇多。
公寓，还值得买吗？
昔日公寓神话万科米酷，租金都下跌了，那么公寓还值得买吗？
从目前广州市场上公寓回报率来说，大部分都是不值得投资的，比如天河云商汇最近就有一套32平复式单位出售，售价120万，可它现在月租不到2000，租售比1.67%，不自住只能烂在手里。
但有些公寓还是值得投资的，比如万科云城米酷，买得早、长期持有不卖、拿来收租还是很划算的。
这里，我们可以看看 68套房房哥的案例👇
31岁的房哥曾经买了68套房，其中42套公寓全是买的万科云城米酷，总价低、面积小、近地铁，房哥的租金回报率一度高达8.5%，按照之前的设想，可能10年左右就能回本。
👉 广州68套房哥：我收回不买公寓这句话，因为，我又买了4套...
35平复式，房哥购入85万， 即便租金下跌，依然可3500元/月出租，回报率4%以上，总的来说还是赚的，只是没前两年那么疯狂。
既然如此，现在买公寓的话，需要注意什么？
1，地段优势好，像天河智慧城租房需求大、住宅少，公寓的价值真是得天独厚，最好是周边的竞品也少；
2，公寓最好双钥匙设计，1个单位上下两层分开出租，提高回报率；
3，自己买住宅限购，没名额想买买不了，但又有多余的钱，放着也是贬值，买一套玩玩也不是不可。
如果都具备了，请勇敢地冲！苟富贵，勿忘房产君。
那么，如果是你，你会考虑买公寓用于出租吗？
评论区，我们一起聊一聊！
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